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La location meublée, cela vous dit quelque chose ? C’est un investissement immobilier qui vous permet de percevoir des revenus réguliers. Il vous faut acheter un bien, l’équiper et le meubler, puis il ne vous reste qu’à le mettre en location. Mais comment investir dans l’immobilier locatif ? Quelle fiscalité s’applique ? Comment sortir du programme LMNP ? Nous vous en disons plus !
La location meublée non professionnelle ou LMNP est un régime qui offre des avantages fiscaux intéressants aux particuliers qui désirent louer un bien meublé, qu'il soit neuf ou ancien, suite à son acquisition.
Ainsi, les propriétaires bénéficient de revenus locatifs non soumis à l'impôt et peuvent récupérer la TVA sous certaines conditions.
Le statut LMNP est ouvert à tout contribuable français qui souhaite investir dans l’immobilier en meublé.
Pour bénéficier de ce régime avantageux, plusieurs conditions liées aux biens et aux loyers perçus doivent être respectées.
Afin de ne pas être qualifié de loueur meublé professionnel par l’administration et pour profiter du dispositif LMNP,
ou
Si ces plafonds de revenus locatifs en LMNP sont dépassés, le loueur meublé non professionnel devient automatiquement un loueur meublé professionnel (LMP).
⚠️Attention : Dans les revenus globaux du foyer fiscal, on intègre les traitements et salaires, revenus des gérants, pensions et rentes, bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et bénéfices non commerciaux (BNC).
Aussi, afin de pouvoir profiter du dispositif de loueur meublé non professionnel, le bien doit :
💡 NB : si vous décidez d’opter pour la location saisonnière, vous devez faire une déclaration spécifique en mairie et collecter la taxe de séjour.
Le dispositif LMNP s'applique à différents types de biens meublés, tels que les studios, les appartements, les maisons individuelles ou encore les résidences de services (résidences étudiantes, résidences pour seniors, résidences de tourisme, etc.).
On dénombre pas moins de 5 types de résidences gérées compatibles avec le statut LMNP :
Il est important de noter que pour être éligible au statut de LMNP, le bien doit être loué meublé et destiné à une location non professionnelle, c'est-à-dire que les revenus locatifs ne doivent pas être le résultat d'une activité commerciale régulière.
Lorsque vous achetez un bien immobilier dans une résidence service, vous devenez propriétaire-bailleur de ce bien. Cela signifie que vous devez signer un contrat de bail commercial avec l'exploitant de la résidence. Ce bail autorise l'exploitant à sous-louer votre bien pendant une période de 9 à 12 ans, vous assurant ainsi un revenu locatif stable pour toute la durée du contrat, quel que soit le taux d'occupation de votre bien. En signant ce bail commercial, vous êtes protégé et vous pouvez vous projeter dans l'avenir grâce à la durée de location fixée dans le contrat.
Aussi, le dispositif LMNP peut être utilisé pour les locations saisonnières, comme les locations de vacances type Airbnb par exemple.
⚠️Attention : Si le bien se situe dans un immeuble en copropriété, il est nécessaire de vérifier que le règlement de copropriété n’interdise pas la location meublée dans le bâtiment.
Les revenus provenant des loyers que vous percevez sont soumis à l'impôt sur le revenu. Cependant, alors qu'en location nue, ces revenus sont classés dans la catégorie des revenus fonciers, en location meublée, ils sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Lorsque vous devenez loueur meublé non professionnel, vous allez devoir choisir entre deux régimes fiscaux :
En choisissant le régime du micro-BIC, vous bénéficiez d'une comptabilité simplifiée : plutôt que de déduire vos charges locatives réelles de vos revenus locatifs, vous pouvez appliquer un abattement forfaitaire global de 50 % (ou de 71 % pour une location meublée classée). Vous n'avez donc pas besoin de tenir une comptabilité détaillée.
Pour déclarer vos revenus locatifs, vous devez indiquer le montant brut de vos recettes dans votre déclaration de revenus complémentaire (2042 C Pro), en incluant les charges récupérées auprès de votre locataire. Ces revenus seront ajoutés à vos autres revenus et soumis à l'impôt selon le taux de votre tranche marginale.
Si vous choisissez le régime réel en tant que LMNP, vous pouvez profiter d'avantages fiscaux en déduisant vos charges réelles et en amortissant votre propriété et votre mobilier. Cependant, cela nécessite une comptabilité rigoureuse avec un bilan et un compte de résultat, en conformité avec les règles du Code de commerce et du plan comptable général.
Vous pouvez opter pour ce régime d'imposition dès le début de votre activité ou en faisant une demande au service des impôts des entreprises (SIE) avant le 1er février de chaque année. Dans les deux cas, cette option est renouvelée automatiquement pendant 2 ans.
Parmi les charges que vous pouvez déduire, il y a. :
Aussi, il convient de noter que, dans le cadre du régime LMNP, si vos charges excèdent vos recettes locatives, vous pouvez créer un déficit foncier. Ce déficit, bien qu'il ne puisse être imputé sur votre revenu global étant donné qu'il n'a pas de nature professionnelle, peut toutefois être utilisé pour réduire l'impôt sur l'ensemble de vos revenus soumis à la catégorie BIC.
Il est important de savoir que le déficit foncier en LMNP peut être reporté sur une période de 10 ans, toujours dans la catégorie BIC. Cela vous permet de réduire le montant de vos recettes locatives imposables et, par conséquent, votre revenu global en actionnant cette stratégie.
Le régime réel offre un autre avantage, qui est la possibilité de déduire les amortissements de l'immeuble et du mobilier de votre bénéfice d'exploitation. Cette option permet de prendre en compte la dépréciation du bien et du mobilier au fil du temps. Il est important de connaître certaines règles à ce sujet, notamment :
Si la possibilité de déduction de vos charges pour leur montant effectif excède les 50 % d’abattement du régime micro-BIC, alors le régime réel est plus avantageux (il faudra prendre en compte les éventuels frais supplémentaires comme les frais comptables).
Le LMNP ancien (ou LMNP d'occasion) se réfère à un investissement locatif réalisé sous le régime fiscal de la Location Meublée Non Professionnelle, qui implique des biens immobiliers construits depuis plus de 15 ans.
Bien que le LMNP ancien offre les mêmes avantages fiscaux que l'achat d'un bien neuf sous le régime LMNP, il présente également d'autres avantages tels que l'acquisition d'un logement déjà livré, ce qui permet au nouvel acquéreur de percevoir des revenus locatifs immédiatement.
En achetant dans l’ancien, vous ne bénéficiez donc pas des avantages liés au neuf comme :
Il convient de distinguer clairement le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) de celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Le statut de Loueur en Meublé Professionnel offre certains avantages par rapport au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel.
Tout d'abord, le LMP est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) et est considéré comme une activité professionnelle, tandis que le LMNP est considéré comme une activité de loisir ou de complément de revenu.
Le LMP peut déduire un éventuel déficit sans limites de montant, alors que le LMNP ne peut déduire que jusqu'à 10 700 euros de déficit par an.
De plus, si le LMP exerce son activité depuis plus de 5 ans, il peut être exonéré de plus-value immobilière si les recettes n’excèdent pas 90 000 €.
Enfin, contrairement au LMNP, le LMP n'a pas à respecter les conditions de revenus imposées par la loi au loueur meublé non professionnel. En revanche, pour obtenir le statut de LMP, il faut remplir certaines conditions, notamment réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles et que ces recettes représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal.
Lorsqu'un investisseur achète un bien immobilier en LMNP, il peut bénéficier de l'amortissement comptable de ce bien. Concrètement, cela signifie que le montant de l'investissement peut être réparti sur une durée déterminée, qui varie selon la nature des biens (meubles ou immeubles). L'objectif est de prendre en compte la dépréciation du bien au fil du temps, et ainsi de réduire la base imposable des revenus locatifs.
En LMNP, l'amortissement est effectué sur la base de la valeur hors taxes du bien immobilier et des meubles. Cette valeur est répartie sur une durée de 20 à 30 ans pour l'immobilier, et de 5 à 10 ans pour les meubles. Chaque année, le montant amortissable est donc déduit du revenu imposable.
De plus, certains frais liés à la gestion locative peuvent également être déduits des revenus locatifs, tels que les frais de syndic, les charges de copropriété, les frais de gestion locative, les primes d'assurance, etc. Il est également possible de déduire les intérêts d'emprunt contractés pour l'acquisition du bien immobilier ou pour réaliser des travaux de rénovation.
Ces déductions permettent de réduire la base imposable des revenus locatifs, et ainsi de diminuer le montant de l'impôt à payer. Cela contribue à augmenter la rentabilité de l'investissement en LMNP. C'est pourquoi il est important de bien comprendre les avantages fiscaux de ce dispositif pour pouvoir optimiser son investissement.
Il est néanmoins important de connaître certaines règles relatives à l'amortissement en LMNP :
💡 Conseil : faites-vous accompagner par un expert-comptable afin de déléguer les soucis liés à la gestion comptable et administratif du bien.
La location en meublé non professionnelle présente l'avantage de permettre la récupération de la TVA sur le prix d'achat du bien. Pour bénéficier de cette récupération, l'investissement doit être effectué dans un bien neuf situé dans une résidence de services relevant du régime de la parahôtellerie. Cette résidence doit proposer au moins trois des quatre services suivants : le petit déjeuner, l'entretien quotidien des locaux, la réception ou la blanchisserie.
Les résidences de services concernées peuvent être des résidences étudiantes, des résidences pour seniors, des résidences de tourisme, des résidences pour femmes et hommes d'affaires, ou encore des résidences pour personnes en situation de mobilité réduite.
Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation immobilière permettant de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en investissant dans des résidences de services neuves meublées, telles que les résidences étudiantes, les résidences pour seniors ou les résidences de tourisme.
Ce dispositif permet aux investisseurs de déduire de leur revenu global une partie du montant de leur investissement (jusqu'à 11% du prix de revient de l'investissement, dans la limite de 300 000 €), répartie sur 9 ans. Ainsi, l'investisseur peut bénéficier d'une économie d'impôt pouvant atteindre 33 000 €.
En contrepartie, l'investisseur doit s'engager à louer le bien immobilier pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence, qui sera chargé de gérer l'ensemble des services proposés aux locataires, tels que l'accueil, la maintenance, la sécurité, le nettoyage, etc.
Le dispositif Censi-Bouvard est un moyen attractif de se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt significative.
Le régime LMNP est très populaire parmi les investisseurs, en grande partie grâce à ses nombreux avantages comparés à d'autres dispositifs de défiscalisation ou à la location non-meublée.
Le dispositif LMNP offre l'avantage de permettre aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier grâce à l'acquisition de biens meublés. Les biens éligibles au régime LMNP peuvent être des appartements, des studios, des maisons ou encore des résidences de services, tels que les résidences pour étudiants ou seniors.
En optant pour ce régime, les investisseurs peuvent bénéficier d'un régime fiscal avantageux et de revenus locatifs non imposés.
En outre, le fait que les biens soient meublés peut offrir des avantages pour la location à court terme, tels que les locations de vacances ou les locations saisonnières.
Grâce à tous ces avantages, le dispositif LMNP est donc un outil intéressant pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier et générer des revenus locatifs tout en profitant d'un régime fiscal avantageux.
L'un des avantages du régime LMNP est la simplicité des déclarations liées au statut de loueur en meublé non professionnel.
Contrairement à d'autres dispositifs de défiscalisation, les obligations comptables et fiscales sont relativement simples et peu contraignantes pour les investisseurs. En effet, les loueurs en meublé non professionnels n'ont pas l'obligation de tenir une comptabilité détaillée, mais peuvent opter pour un régime forfaitaire d'imposition.
De plus, les déclarations fiscales sont relativement simples, et les investisseurs peuvent bénéficier d'un abattement forfaitaire sur leurs revenus locatifs.
Cette simplicité administrative constitue donc un avantage important pour les investisseurs qui souhaitent se lancer dans la location meublée, en leur permettant de se concentrer sur la gestion de leur patrimoine immobilier plutôt que sur des obligations comptables et fiscales complexes.
Un autre avantage du régime LMNP est la possibilité de déléguer la gestion locative à des professionnels spécialisés. En effet, pour les biens loués en meublé, il est souvent recommandé de confier la gestion locative à un professionnel afin d'optimiser les revenus locatifs et de s'assurer d'une gestion locative efficace.
Les investisseurs peuvent ainsi déléguer la gestion locative de leur bien à une agence immobilière spécialisée dans la gestion de biens meublés, à un concierge d'immeuble ou encore à un gestionnaire de résidence de services.
Cette délégation de la gestion locative permet aux investisseurs de bénéficier d'un suivi régulier de leur bien, d'une gestion locative optimisée, d'une recherche de locataires qualifiés et d'une meilleure rentabilité locative.
En outre, cette délégation permet aux investisseurs de se libérer des tâches administratives liées à la gestion locative, ce qui est un avantage considérable pour les investisseurs souhaitant se concentrer sur la gestion de leur patrimoine immobilier.
Le dispositif LMNP a une meilleure rentabilité pour plusieurs raisons.
Les spécificités du dispositif LMNP permettent d'obtenir un taux de rentabilité très attractif, souvent supérieur à 4 %.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) présente également quelques inconvénients qu'il est important de prendre en compte avant de se lancer dans un investissement locatif.
La location meublée est un marché très concurrentiel, limité géographiquement, ce qui implique l’acquisition d’un bien immobilier situé dans une zone géographique très demandée et donc plus coûteuse.
De plus, l’investisseur doit également prendre en compte le coût de l’ameublement et des accessoires obligatoires pour qualifier la location de meublée. Bien que ces coûts puissent être amortis au régime réel, ils représentent néanmoins un investissement initial à prendre en compte.
Le contrat de location meublée, contrairement au bail triennal de la location nue, a une durée limitée à un an, voire moins dans certaines situations particulières. Cette période relativement courte implique une rotation régulière des occupants et un délai de préavis d'un mois seulement.
Cette situation peut être contraignante pour les propriétaires-bailleurs qui doivent régulièrement rechercher de nouveaux locataires et gérer les aspects administratifs de la location.
C'est pourquoi il peut être judicieux pour les propriétaires-bailleurs de confier la gestion locative de leur bien à un professionnel de l'immobilier qui se chargera de trouver des locataires fiables et de gérer les aspects administratifs, assurant ainsi une rentabilité et une tranquillité d'esprit à long terme.
Pour déclarer ses revenus en LMNP, l’investisseur doit remplir la déclaration de revenus complémentaires n° 2042-C-PRO. Cette déclaration doit être accompagnée de la déclaration n° 2031, qui permet de déclarer les revenus fonciers issus de la location meublée.
L’investisseur peut également choisir le régime réel simplifié d’imposition, qui permet de déduire les charges liées au bien (amortissement, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, etc.) et de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les intérêts d’emprunt. Dans ce cas, l’investisseur doit remplir la déclaration n° 2031-SD et la joindre à sa déclaration complémentaire de revenus.
Il est important de respecter les délais de déclaration et de paiement des impôts pour éviter les pénalités. Si l’investisseur réalise des revenus supérieurs à 23 000 euros, il doit obligatoirement s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) et payer la TVA sur les loyers perçus.
Pour pouvoir être considéré comme un bien meublé, le bien doit contenir des éléments de mobilier obligatoires dont la liste est établie par décret. Il doit notamment disposer de : :
La liste officielle des éléments de mobilier d’un logement meublé à fournir est consultable sur http://www.legifrance.gouv.fr/mobilier-meublé
La revente d'un bien immobilier acquis dans le cadre d'un investissement LMNP suit la même procédure qu'une revente classique. Cependant, il est important de calculer la plus-value réalisée, qui est imposée à hauteur de 19 % en plus des 17,2 % de prélèvements sociaux. Néanmoins, un abattement s'applique en fonction de la durée de détention du bien.
Il faut toutefois faire une distinction entre les biens acquis au sein d'une résidence de services et les autres biens. Pour la revente d'un bien classique, la procédure normale s'applique, tandis que pour un bien en résidence de services, il faut respecter la durée d'engagement du dispositif Censi-Bouvard.
En matière d'investissement locatif meublé, les propriétaires ont le choix entre deux options : le régime LMNP s'ils perçoivent des recettes locatives inférieures à un certain plafond, ou le dispositif Censi-Bouvard s'ils souhaitent investir dans une résidence de services neuves. Le choix final doit être basé sur les objectifs de l'investisseur et le type de bien recherché. Bien que l'investissement dans une résidence de services puisse offrir des avantages intéressants, il présente également des inconvénients par rapport à l'acquisition d'un simple appartement. Retenez néanmoins que les deux dispositifs sont parfaitement cumulables.
En choisissant le régime micro-BIC pour votre activité LMNP, vous n'aurez que peu d'obligations comptables, vous devrez simplement tenir un livre de recettes et déclarer vos revenus locatifs. Cependant, si vous optez pour le régime réel, les exigences sont plus importantes. Vous devrez tenir une comptabilité complète, établir un bilan, un compte de résultat, effectuer une déclaration annuelle et soumettre votre liasse fiscale à l'administration fiscale chaque année. Dans ce cas, il peut être judicieux de faire appel à un expert-comptable pour vous assister dans ces démarches.
Pour modifier votre régime fiscal, vous devez envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception au centre des impôts des entreprises. Cependant cette demande doit être faite avant le 1er février de l’année ou vous souhaitez effectuer ce changement. Si vous basculez du régime micro-BIC au régime réel, votre choix sera obligatoirement effectif pendant deux ans.
Le locataire est dans l’obligation de respecter un préavis avant de quitter le logement. Celui-ci doit être informé par courrier recommandé avec un accusé de réception. La lettre peut également être remise par l’intermédiaire d’un huissier, ou en main propre. Le préavis a une durée de 3 mois, mais dans certains cas il peut être raccourci à un mois.
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